تاپو چیست و نحوه سند زدن ملک در ترکیه به چه صورت است؟
با توجه با شرایط مناسب کشور ترکیه از هر حیث در حال حاضر، سرمایهگذاری و خرید ملک در این کشور در میان کشورهای همسایه مثل ایران و اروپایی های خصوصا کشورهای حوزه اسکاندیناوی و آلمان، بسیار زیاد شده است.
اگر شما هم به فکر مهاجرت به ترکیه و یا سرمایهگذاری در این کشور هستید و میخواهید با پروسه معاملات ملکی در ترکیه آشنا شوید این مطلب را مطالعه کنید، ما سعی کردیم به هر اطلاعاتی که در خصوص خرید ملک در ترکیه و نحوه سند زدن آن در ترکیه نیاز دارید را ارائه بدهیم:
سند تاپو چیست؟
سند مالکیت در کشور ترکیه به نام سند تاپو شناخته میشود؛ سندی که ثابت می کند شما مالکیت ملکی را دارید. این یک سند قانونی است که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است. در حقیقت تاپو، همان سند رسمی و قانونی است که حق مالکیت مطلق اموال، تاریخ انتقال سند و اطلاعات صاحب ملک در آن ثبت شده است.
منظور از اداره تاپو هم همان اداره مسکن کشور ترکیه می باشد، سند ملکی ترکیه در سال های اخیر با توجه به کلاهبرداری ها و سواستفاده هایی که در فروش ملک انجام شده است فرم آن تعییر کرده است و برای امنیت معامله یک QR به آن اضافه شده است، شما با اسکن این QR تمام سوابق ملک و ویژگی ها و حتی لوکیشن را نیز بدست می آورید.
سندهای تاپو در کشور ترکیه به دو دسته تقسیم میشود:
سندهای قرمز: سندهای قرمز رنگ به خانه، آپارتمان و مغازهها تعلق میگیرند.
سندهای آبی: سندهای آبی رنگ به زمینها، اراضی با موقعیتهای تجاری، صنعتی، کشاورزی و مسکونی که بنا و سازهای ندارند و در آینده میتوان برای آنها مجوز ساخت گرفت، تعلق میگیرند.
پس شما با خرید خانه در ترکیه سند قرمز را دریافت خواهید کرد.
نحوه بنام زدن سند چگونه است؟
سوالی که مطرح می شود این است که پس از انتخاب خانه مورد علاقه چگونه سند را به نام بزنیم؟
عقد قولنامه در بنگاه انجام می شود اما باید بدانید صرف قولنامه داشتن برای شما هیچ حق قانونی برای تصرف ملک ایجاد نمی کند
طبق قانون نقل و انتقالات ترکیه شما حتما باید در دفاتر اسناد رسمی قرارداد را تنظیم کنید.
درخواست مالک و یا وکیل قانونی او می بایست، درخواست خود مبنی بر ارائه اقدامات مقدماتی انتقال سند را پیش از انجام هرگونه عقدی در سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه کند در صورتی که این درخواست را ندهید انتقال سند و به نام زدن آن با تاخیر مواجه خواهد شد. بر اساس تجربه ما و جلوگیری از بروز مشکلات بعدی حتما این کار را انجام دهید.
اصطلاحات به کار رفته در سند تاپو
در این قسمت، اصطلاحات به کار رفته در سند تاپو در سال 2021 را بیان خواهیم کرد. از مهمترین اصطلاحاتی که در سند تاپو وضعیت بنا را مشخص میکنند، اصطلاحات کات ایرتیفاکی و کات مولکیتی هستند.
کات ایرتیفاکی (Kat İrtifakı): این نوع تاپو مربوط به ساختمانهایی است که مجوز ساخت را از شهرداری دریافت کردهاند اما سازنده هنوز برای ملک پایان کار نگرفته است. نگرفتن پایان کار میتواند دلایل مختلفی داشته باشد؛ از جمله ورشکست شدن پیمانکار، فوت سازنده و دلایل دیگری که در ادامه به آنها اشاره میکنیم.
در بعضی از املاک دارای تاپوی کات ایرتیفاکی، بنای داخلی ساختمان تکمیل شده است اما در بخشهای بیرونی مثل باغچه، فضای سبز و… هنوز نواقصی وجود دارد یا سازنده به شهرداری بدهی داشته و هنوز موفق به پرداخت آن نشده است. گاهی سازنده ملک را خارج از چارچوب تعیین شده از سوی شهرداری ساخته است، یا فرار مالیاتی دارد و به همینخاطر نسبت به گرفتن پایان کار اقدام نمیکند.
کات مولکیتی (Kat Mülkiyeti): این تاپو در واقع همان سند پایان کار در ایران است. بدین شکل که سازنده یا پیمانکار بعد از تکمیل فرآیند ساخت، اتمام پروژه را به شهرداری اعلام میکند. در صورت تایید بنا از سوی شهرداری، برگه اسکان (ISKAN) به فرد داده میشود. سپس میتوان با مراجعه به اداره ثبت یا همان اداره تاپو و با در دست داشتن برگه اسکان، سند کات ایرتیفاکی را به سند کات مولکیتی تبدیل کرد.
ملک دارای سند تاپو کات مولکیتی، کاملا تکمیل شده است و بدهی یا کار نیمه تمامی ندارد.
در خصوص سندهای کات ایرتیفاکی علاوه بر معایبی از جمله احتمال فرار مالیاتی یا ناتمام بودن فرآیند ساخت بنا که پیشتر ذکر کردیم، یکی دیگر از مشکلات این بناها مسئله آب و برق آنها است.
ساختمانهای دارای سند تاپوی کات ایرتیفاکی برای آب و برق یک کنتر مادر دارند که چندین کنتر فرعی به آن متصل شدهاند و به هر واحد یک کنتر اختصاص مییابد.
ساکنین قبوض را متناسب با متراژ ملک و تعداد نفرات ساکن در هر واحد، به صورت مشارکتی پرداخت میکنند. اما مشکل این است که هزینهها به شکل تصاعدی افزایش مییابند و در بهترین حالت مبلغی که برای آب و برق میپردازید، حداقل 3٪ بیشتر از املاک با تاپوی کات مولکیتی خواهد بود.
متراژ نِت ملک: متراژ نِت، شامل تمامی بخشهای محصور شده به وسیله دیوارها است که قابل استفاده باشند. دیوارها، زیر کابینتها و تمامی قسمتهای غیر قابل دسترس بنا که امکان استفاده مفید از آنها را نداریم، جزء متراژ نِت به حساب نمیآیند.
متراژ بروت: متراژ بروت شامل متراژ نِت، سهم مالک از پارکینگ، انباری و فضاهای مشترک ساختمان مثل آسانسور، لابی، باغچه، سالن ورزشی و… است.
قیمت: در سند حقوقی ملک، قیمت بر حسب لیر ترکیه ثبت میشود. معادل ترکی واژه قیمت، FIYAT است؛ پس برای بررسی قیمت نوشته شده در سند، باید این واژه را جستجو کنید.
سایر اصطلاحات:
İLİ / استان
İLÇESİ / شهر
MAHALLESİ / محله
KÖYÜ / شهرک
SOKAĞI / نام خیابان
MEVKİİ / منطقه
ADA NO / شماره بلوک
PARSEL NO / شماره قطعه
PAFTA NO / شماره صفحه
NİTELİĞİ / نوع کاربری املاک و مستغلات
Sahıbı /مشخصات مالک فعلی ملک
Yüzölçümü / مساحت و متراژ زمین
Bagımsız Bölüm / مشخصات ملک مورد نظر در زمین اصلی
Satıs Bedelı / قیمت ملک
Arsa Payı / درصد مالکیت ملک از زمین اصلی
Blok No / شماره بلوک
Kat No / شماره طبقه
Bagımsız Blm No / شماره واحد
Edınme Sebebı / علت فروش و یا انتقال ملک و نام مالک قبلی و نحوه انتقال
مراحل و پروسه نقل و انتقال سند تاپو
با توجه به قوانین جاری کشور ترکیه برای انتقال سند اموال غیرمنقول، باید از طریق دفاتر ثبت اسناد رسمی یا به اصطلاح نوتر (Noter) اقدام کرد. برای انجام هرگونه فعالیت اقتصادی از جمله خرید و فروش ملک در این کشور، به شماره مالیاتی یا «ورگی نوماراسی» نیاز دارید.
درباره ورگی نومارا و نحوه دریافت آن بیشتر بدانیم.
برای گرفتن شماره مالیاتی باید به یکی از ادارههای ثبت اسناد ترکیه مراجعه کرده و با ارائه پاسپورت، کپی صفحه اول آن و اجارهنامه نوتر شده، شماره مخصوص خود را به صورت رایگان دریافت کنید.
بعد از انتخاب ملک توسط خریدار و پرداخت بیعانه، فروشنده برای انتقال سند به نام خریدار ضمن ارائه مدارک در اداره تاپو درخواست می دهد. همزمان از یک شرکت جهت کارشناسی رسمی قیمت ملک دعوت می نماید. درخواست ها در روزهای هفته تا ظهر پذیرفته می شوند و خریداران مجبور نیستند در زمان درخواست در دفتر نقل و انتقال سند ملک حضور داشته باشند.
در فاصله زمانی بین درخواست و امضاهای نهایی، هزینه های نقل و انتقال سند ملک باید پرداخت شود. این هزینه ها شامل مالیات نقل و انتقال سند ملک، مالیات مهر و گردش سرمایه است.
پس از آماده کردن مدارک نقل و انتقال سند ملک، اداره تاپو با ارسال پیامکی تاریخ و ساعت قرار ملاقات را مشخص می کند و هر دو طرف را برای امضای نهایی دعوت می کند.
اگر هرکدام از طرفین معامله خارجی باشند، مترجم قسم خورده باید در اداره تاپو حضور داشته باشد تا شرایط انتقال سند را توضیح دهد زیرا همه اوراق و اسناد فقط به زبان ترکی تهیه شده اند.
در انتها و پس از اینکه فروشنده و خریدار توافق نامه نقل و انتقال سند ملک را امضا می کنند، سند ملک توسط مأموران چاپ و به خریدار داده می شود.
زمان انتقال سند از لحظه پرداخت نهایی توسط خریدار معمولا یک هفته به طول می انجامد. البته این زمان بسته به شلوغی و خلوتی شهرها گاهی تغییر می کند.
مدارک لازم برای انتقال سند ملک در ترکیه
- تاپوی ملک مورد نظر و یا نامه مورد تایید سازمان ثبت اسناد در رابطه با احراز مالکیت، اطلاعات مالک و مشخصات دقیق ملک
- پاسپورت، شناسنامه و کارت ملی با ارائه ترجمه رسمی به زبان ترکی
- بیمه نامه اجباری زلزله
- برگه پایان کار و تسویه حساب مالیات و عوارض شهرداری
- عکس بیومتریک فروشنده و خریدار
- حضور مترجم و دو شاهد در صورت مسلط نبودن طرفین به زبان ترکی استانبولی
- وکالت نامه به زبان ترکی (در صورتی که انتقال سند در خارج از ترکیه و با وکالت نامه در حال انجام است)
- شماره مالیاتی خریدار
- گزارش ارزیابی قیمت (اکسپرتیز)
- مدارک شناسایی فروشنده
هزینههای نقل و انتقال سند تاپو
هزینه انتقال سند یا تاپو هارجی: برای انتقال سند در ترکیه باید 4٪ ارزش ملک را به عنوان هزینه سند بپردازید که اصطلاحا به آن تاپو هارجی گفته میشود. تاپو هارجی شامل 2 درصد سهم خریدار و 2 درصد سهم فروشنده است؛که البته براساس عرف این مبلغ بصورت کامل توسط خریدار پرداخت میشود ولی در خیلی از موارد یک توافق دوطرفه است. این مبلغ نمیتواند کمتر از هزینه پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض صادر شده از سوی شهرداری باشد.
معمولا برای راحتی در معاملات گفته میشود که قیمت تمام شده با احتساب 4٪ درصد هزینه تاپو چه مقدار است.
توجه داشته باشید هزینه اکسپرتیز، ترجمه ها، بنگاه معاملات املاک و برخی هزینه های ریز دیگر نیز باید پرداخت شود.
بعد از اتمام انتقال سند باید با مراجعه به شهرداری، مالکیت و اطلاعات خود را ثبت کنید تا فرایند تعیین عوارض سالیانه به کار انداخته شود. مقدار این عوارض به نوع، ارزش ملک و موقعیت قرارگیری آن بستگی دارد. به علاوه در یکسری از موارد (مانند زمانی که قصد دارید در کمتر از 5 سال دیگر ملک تان را به فروش برسانید) به آن مالیات بر دارایی تعلق میگیرد که ساز و کار خاص خود را دارد.
تاپو تاکاس
یکی از نگرانیهایی که همیشه در رابطه با خرید و فروش املاک در کشورهای خارجی وجود دارد، کلاهبرداری حین پرداخت هزینه است. سیستم تاپو تاکاس این مشکل را کاملا حل کرده است.
براساس قراردادی که بین اداره تاپو و سیستم بانکی کشور ترکیه بسته شده است، طی فرآیند خرید ملک، حسابی برای انتقال مبلغ معامله اختصاص مییابد. تمام مشخصات ملک در سیستم وارد میشود و خریدار موظف است هزینه را قبل از امضای سند به این حساب واریز کند. پول در حساب ذخیره شده و بعد از نهایی شدن فرآیند انتقال سند و تایید کارشناس اداره تاپو، پیامکی از اداره ثبت به بانک ارسال میشود. در نتیجه مبلغ موجود در حساب بهطور اتوماتیک به حساب فروشنده انتقال مییابد.
البته این سیستم گاهی دچار خطا یا ایراد میشود که بهتر است قبلش استعلام بگیرید اما در کل همیشه بهتر است مبلغ از طریق انتقال بانکی به حساب فروشنده واریز شود.
نکات مهم دیگر درباره سند تاپو
- برای هر خریدار خارجی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارد، به صورت رایگان از سوی دولت یک کارشناس مشخص میشود تا ملک را ارزشگذاری کند.
- در حالت معمول انتقال سند از فروشنده به خریدار، حدود 3 تا 5 روز کاری زمان میبرد و حدود 3 ماه بعد، سند شش دانگ تاپو به دست شما خواهد رسید.
- امکان انجام معامله در شهری به جز شهری که ملک در آن واقع است نیز وجود دارد؛ در صورتی که خریدار و فروشنده هر دو در یک مرکز مدارک خود را ارائه بدهند، این امر امکانپذیر است ولی هزینه صندوقگردان دو برابر میشود.
- عوارض سالیانه و مالیات بر دارایی را میتوان به صورت اقساطی و یا سالیانه پرداخت کرد. همچنین میتوان پرداخت را تا زمان فروش ملک به تعویق انداخت اما در این حالت مشمول جریمه خواهید شد.
- ترجیحا آپارتمانی را بخرید که هم از اعیان هم از عرصه سهم ببرید. کات مولکیتی یعنی آپارتمان قدر السهم از زمین دارد و کات ایرتیفاکی یعنی آپارتمان فقط از اعیان سهم دارد.
- به نشانی، طبقه و شماره واحد که در سند است دقت کنید که با آپارتمان مد نظر شما مطابقت داشته باشد.
- مطمئن شوید در ساختمانی که آپارتمان مد نظر شما هست حتما یک خارجی یک واحد قبلا خریداری کرده باشد.
- هنگامی که شما یک سند مالکیت یا تاپو در ترکیه دارید ، حق مالکیت کامل بر آن دارید و خانواده شما بعد از مرگ حق وراثت (جانشینی) را دارند.
- هنگام تنظیم قرارداد حتما یک کپی از سند را دریافت و مطالعه کنید و تا قبل از اینکه نسبت به تمام مسائل ملک آگاه نشدهاید هیچ مبلغی پرداخت نکنید.
- سعی کنید بیشتر از ۱۰ درصد مبلغ ملک را به عنوان بیعانه پرداخت نکنید و الباقی را در روز انتقال سند پرداخت کنید. به مبلغ بیعانه کاپورا گفته می شود.
- دقت کنید تا مشخصات واحد انتخابی شما دقیقا همانی باشد که در مبایعه نامه و سند نوشته شده است و مغایرتی در آن نباشد.
- قبل از نقل و انتقال، استعلامات ملک مورد نظرتان را بگیرید و تا زمانی که از بدهیهای ملک مطلع نشدهاید، هرگز معامله را انجام ندهید.
- محمدحسین سیف الهی
- شنبه ۰۴ تیر ۰۱ ۱۵:۴۲
- ۳ بازديد
- ۰ ۰
- ۰ نظر