خرید ملک در ترکیه

نحوه انتقال سند ملکی و قوانین آن در ترکیه

در یکی دو سال گذشته رکورد خرید ملک و خانه در ترکیه توسط ایرانیان شکسته شد، بنا بر آمار منتشر شده، میزان خرید خانه توسط ایرانیان در ترکیه در دو سال اخیر 15 برابر شده است.

اگر شما هم قصد خرید ملک در شهرهای مختلف ترکیه را دارید، باید از جزئیات و مفاد آن مطلع باشید تا بهترین انتخاب را داشته باشید و دچار ضرر مالی و زمانی نشوید.

یکی از مهم ترین موضوعات در هنگام خرید و فروش املاک، نحوه انتقال سند ملکی در ترکیه است. برای انتقال سند ملکی در ترکیه به طور قانونی، برخی از مراحل باید دنبال شود؛ اما این رویه‌ها چیست؟

مراحل خرید خانه در ترکیه

در این بخش به مهم ترین مراحل برای خرید خانه در ترکیه، بعد از انتخاب ملک مورد نظر اشاره خواهیم کرد:

تعیین ارزش ملک

پس از سفر به ترکیه و انتخاب ملک، تعیین ارزش فعلی خانه، اولین کاری است که هنگام خرید باید انجام دهید. خریدار خانه باید به اداره مربوطه مراجعه کند تا قیمت‌گذاری آن توسط کارشناس رسمی انجام شود.

هنگام محاسبه ارزش فعلی، قیمت سه خانه که در یک محله وجود دارد در نظر گرفته و میانگین قیمتی این سه خانه به ‌عنوان ارزش فعلی خانه در نظر گرفته می‌شود.

نکته قابل توجه درمورد قیمت‌گذاری ملک در ترکیه توسط کارشناس دولت این است که برخلاف ایران قیمتی که کارشناس تعیین می‌کند تفاوت چندانی با قیمت واقعی ملک ندارد و اختلاف قیمت‌ها معمولاً کمتر از ۱۰ درصد است. به همین دلیل، امکان پیشنهادهای غیر واقعی توسط صاحبان ملک وجود ندارد و مشتری می‌تواند با اطمینان خاطر ملک موردنظر خود را خریداری کند. در آخر کار، قیمتی که توسط کارشناس دولت تعیین شده در سند ملک به ثبت می‌رسد.

واریز پیش‌پرداخت

پس از تعیین مبلغ، خریدار باید پیش‌پرداخت را به‌ حساب مالک واریز کند. هنگام انتقال سند، خریدار باقی وجه را به‌ حساب مالک واریز می‌کند. پس از واریز پیش‌پرداخت، وقت مصاحبه‌ای از اداره مهاجرت ترکیه درخواست می‌کند و در زمان تعیین شده به همراه تمامی مدارک برای مصاحبه به آنجا مراجعه کرده و به پرسش‌های آن‌ها پاسخ می‌دهد.

انعقاد قرارداد

پس از انتخاب آپارتمان موردنظر توسط خریدار و پس از بررسی توافق‌نامه، می‌توانند نسبت به انعقاد قرارداد اقدام کنند. سرمایه‌گذاران خارجی در صورت عدم تسلط به زبان ترکی، می‌توانند یک مترجم حقوقی که توسط دفاتر اسناد رسمی انتخاب شده‌اند، برای خود در نظر بگیرند. همچنین این افراد می‌توانند با انتخاب وکیل حقوقی، از راهنمایی‌های او بهره‌مند شوند.

ترجمه گذرنامه

مرحله بعد، ترجمه گذرنامه توسط دفاتر اسناد رسمی است. پس از امضای قرارداد توسط طرفین، خریدار می‌تواند مبلغ موردنظر را به ‌حساب فروشنده واریز کند. وکیل شما در مرحله بعد قرارداد را به یک سند رسمی تبدیل کرده و به شما تحویل می‌دهد. این سند شامل مواردی مثل عکس مالک، تمبر و امضای رسمی خریدار می‌شود.

حساب بانکی

در قدم بعد خریدار باید یک حساب بانکی در ترکیه توسط اداره مالیات محلی بازکرده و بعد از افتتاح حساب بانکی، یک شماره مالیاتی اختصاصی دریافت کرده و آن را در شهرداری محلی و منطقه ثبت کنند.

مالیات و عوارض

در قدم بعد ۴ درصد از ارزش ملک به‌عنوان مالیات و عوارض از طرفین در زمان انتقال سند به خریدار دریافت می‌شود که این مقدار به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

اوراق رهنی

اگر شخصی که خانه را خریداری کرده است، درخواست وام بانکی کرده باشد و بخشی از هزینه خرید خانه را از طریق اوراق رهنی یا وام بانکی تأمین کرده باشد، سند خانه تا پایان بازپرداخت وام در رهن بانک خواهد ماند؛ بنابراین، مدارک لازم برای اخذ یا انتقال سند ملکی در ترکیه از بانک نیز باید در درخواست سند مالکیت تهیه شود.

مفاد قرارداد خرید ملک در ترکیه

در نحوه انتقال سند ملکی و قوانین آن در ترکیه بعد از آنکه شخص خریدار به اداره املاک و مستغلات در شهرداری منطقه‌ای که خواهان خرید ملک در آن منطقه است مراجعه کرد و قیمت توسط شهرداری بر مبنای میانگین سه خانه اطراف قیمت‌گذاری شد، شهرداری دو برگه به شما تحویل خواهد داد که نسبت به عقد قرارداد اقدام کنید.

این برگه‌ها عبارت‌اند از سند قیمت نهایی تعیین شده توسط شهرداری و سند اثبات عدم بدهی مالیاتی ملک مذکور.

بعد از طی‌ کردن این مراحل شما باید برای عقد قرارداد به آژانس املاک انتخابی خود مراجعه کنید و نسبت به نوشتن قرارداد خرید ملک یا انتقال سند ملکی در ترکیه اقدام کنید.

مفاد قرارداد انتقال سند ملکی در ترکیه

از مهم‌ترین مفاد قرارداد انتقال سند ملکی در ترکیه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

طرفین معامله

اطلاعات شخصی دو طرف معامله در ابتدای قرارداد درج می گردد. مانند نام و نام خانوادگی، آدرس، شماره ملی و…

موضوع قرارداد

این بخش شامل تمامی اطلاعات مربوط به ملک است. مانند متراژ، محله یا منطقه، تعداد طبقات، آدرس دقیق و…

فروش ملک

این بخش شامل اطلاعات مربوط به قیمت و ضوابط فروش ملک است. مشخص می‌کند که ملک به ‌صورت قسطی خریداری شده یا خیر.

انتقال قرارداد

این مفاد طرفین قرارداد را ملزم می‌کند به ضوابط موجود در قرارداد پایبند باشند.

فسخ قرارداد

در این بخش اطلاعات مربوط به جزئیات فسخ قرارداد ذکر خواهد شد. در صورتی ‌که هر یک از طرفین به مفاد قرارداد پایبند نباشند، با استناد به این بخش، می‌توان نسبت به اعاده حقوق خود اقدام کرد.
لازم به ذکر است که در صورت عدم پایبندی به قرارداد، طرف خاطی، باید طبق قوانین 5 درصد از ارزش ملک را به ‌عنوان خسارت فسخ به طرف دیگر پرداخت کند.

هزینه ثبت سند

در نحوه انتقال سند ملکی و قوانین آن در ترکیه هزینه ثبت سند از مهم‌ترین بخش‌هایی است که هنگام نقل و انتقال سند ملکی در ترکیه با منافع شما ارتباط مستقیم دارد. در این بخش جزئیات مربوط به هزینه‌های عوارض و مالیات‌های ملک ذکر می‌شود و هر دو طرف یا یکی از آن‌ها پرداخت آن را بر عهده خواهند گرفت.

توصیه می‌شود اگر قصد انتقال سند ملکی در ترکیه را دارید به این بخش توجه ویژه کنید.

حاشیه نویسی

در این بخش، مفاد و اطلاعاتی که خارج از قرارداد اصلی مابین طرفین به توافق می رسد، درج می شود.

آدرس طرفین معامله

در این بخش آدرس دقیق خریدار و فروشنده ذکر خواهد شد.

حل اختلاف

این بند زمانی کاربرد دارد که ممکن است بین طرفین اختلافی بر سر معامله به وجود بیاید که با تنظیم درست این بند می‌توان از مشکلات آتی جلوگیری کرد.

امضا

درج امضای طرفین معامله در هنگام خرید ملک در ترکیه بخش نهایی خواهد بود.

تاپو یا سند انتقال ملک در ترکیه

تاپو (Tapu) همان سند ملکی است؛ در واقع در کشور ترکیه به سند ملکی تاپو گفته می‌شود. در سال‌های اخیر فرم و ظاهر این اسناد کمی تغییر کرده است و با اضافه شدن یک کد QR امنیت معاملات به طرز چشمگیری افزایش پیدا کرده است. افراد با اسکن کردن کد QR می‌توانند تمامی سوابق و اطلاعات ملک را مشاهده کنند.

به طور خلاصه می‌توان گفت که هر ملک دارای یک کارت هویت قانونی است که اطلاعات مربوط به مالکیت، نوع ملک، موقعیت ملک، اختیارات قانونی مالک، اندازه ملک و غیره را تعیین می‌کند. این کارت هویت قانونی ملک در ترکیه تاپو نامیده می شود.

سایت اداره تاپو شهر آلانیا

انواع سند ملکی در ترکیه

سند ملکی یا تاپو حاوی دو نوع است:

تاپو قرمز و تاپو آبی رنگ

هر کدام از این رنگ ها مفهوم خاص خودش را دارد.

سند آبی: به زمین‌های خالی و اراضی تعلق می گیرد؛ این رنگ نشان از عدم وجود مالکیت طبقات دارد.

سند قرمز: به انواع ملک تعلق می گیرد؛ این رنگ نشان از وجود مالکیت طبقات و بخش های مستقل در ملک مورد نظر دارد. پس به این مسئله دقت کنید و آگاه باشید که تاپو خرید ملک در ترکیه باید به رنگ قرمز باشد.

اطلاعات ذکر شده در تاپو

در سند ملکی اطلاعات متعددی ذکر می‌شود که به طور کامل آنها را شرح داده‌ایم و شما باید جهت انتقال سند ملکی در ترکیه به این موارد توجه کنید:

• استان (ili)
• ناحیه، منطقه یا شهر (ilçesi)
• محله (Mahallesi)
• دهکده و شهرک (Köyü)
• خیابان (Sokagi)
• موقعیت (Mevkii)
• شماره صفحه (Pafta No.)
• شماره بلوک (Ada No.)
• شماره قطعه (Parsel No.)
• نوع املاک و مستغلات (Niteligi)
• مساحت کل زمین (Yüzölçümü)
• مرزهای اطراف ملک (Siniri)
• عکس بیومتریک مالک سند (Fotograf)
• ملک آماده استفاده همانند دفتر، خانه و آپارتمان (Kat Mülkiyeti)
• مالکیت واحدی که آماده استفاده نیست (Kat Irtifaki)
• مالکیت کسری و زمان دار که تنها در دوره ای خاص به فرد تعلق دارد (Devre Mülk)
• قیمت خرید واقعی ملک (Satis bedeli)
• سهم زمین (Arsa Payi)
• شماره بلوک، ساختمان (Blok No.)
• شماره طبقه (Kat No.)
• شماره واحد (Bagimsiz bölüm No.)
• علت فروش و انتقال ملک، نام مالک قبلی و نحوه انتقال (Edinme sebebi)
• مشخصات صاحب / صاحبان فعلی ملک (Sahibi)
• شماره ثبت مالکیت قبلی (Sira No.)
• تاریخ انتقال (Tarihi)
• شماره های مرتبط با املاک در ثبت (Cilt No.Binder No. / Sahife No. / Yevmiye No.)
• امضای ثبت تاپو توسط رئیس دفتر تاپو و یا اشخاص واجد شرایط (Siciline uygundur)

مدارک لازم برای انتقال سند ملکی در ترکیه

برای انتقال سند ملکی در ترکیه به مدارک زیر نیاز خواهید داشت:

• ارائه برگه پایان کار و تسویه‌حساب مالیات و عوارض شهرداری
• سند ملک یا نامه تأیید سازمان ثبت ‌اسناد همراه با جزئیات کامل مثل آدرس، مساحت و محل واقع‌شدن ملک با مختصات
• دو قطعه عکس جدید بیومتریک از خریدار و فروشنده
• بیمه‌نامه اجباری زلزله ویلا، خانه، آپارتمان و دفتر
• پاسپورت همراه با ترجمه رسمی به زبان ترکی
• اصل و کپی وکالت‌نامه به همراه ترجمه رسمی با تأیید وزارت خارجه و دادگستری کشور صادرکننده
• حضور مترجم هم‌زمان (در صورت عدم تسلط طرفین قرارداد به زبان ترکی استانبولی)
• ترجمه رسمی شناسنامه یا کارت ملی خریدار

بیمه زلزله (DASK)

بیمه داسک در کشور ترکیه برای تمامی واحد های مسکونی ساخته شده در این کشور اجباری بوده و بدون این بیمه نامه امکان دریافت انشعاب آب، انشعاب برق و بسیاری از ملزومات زندگی وجود نخواهد داشت. داسک (DASK) در زمان بروز زلزله خسارت وارده را به صورت کلی و یا جزئی بسته به سقف تعهد نوشته شده در بیمه نامه تقبل می کند.

بنا به دستور دولت ترکیه، کلیه دارندگان املاک در این کشور ملزم به بیمه‌ کردن ملک خود هستند. هدف اصلی بیمه زلزله این است که دارندگان داسک پس از مواجه با حوادث مخرب طبیعی بتوانند بحران را راحت‌تر مدیریت کنند و هرچه سریع‌تر به روال عادی زندگی خود بازگردند و بنابراین هنگام خرید یا فروش ملک در ترکیه هم به Dask نیاز داریم.

پنج هدف اصلی برنامه بیمه زلزله عبارت‌اند از:

1. ایجاد امنیت برای همه خانه ها در برابر زلزله
2. کاهش بار خسارات مالی ناشی از زلزله با بازسازی خانه ها
3. کاهش هزینه های دولتی مربوط به زلزله و ایجاد بودجه برای خسارات بعدی
4. کمک به ساخت و ساز سالم در ترکیه
5. کمک به توسعه آگاهی از بیمه در سطح جامعه

کدام یک از بخش های واحد مسکونی تحت پوشش بیمه داسک قرار می گیرند؟

پی و فونداسیون خانه، دیوارهای اصلی،‌ دیوارهای جداکننده مشترک، دیوارهای نگه دارنده، دیوارهای منطقه باغچه، سقف و کف خانه، پله ها، آسانسور ها، پاگرد در پله، راه رو، سقف ها، کنج ها و قطعات مکمل ساختمان

اکثر شرکت‌های بیمه‌گذار در ترکیه خدمات بیمه داسک را ارائه می‌کنند. به همین دلیل راحت‌ترین روش برای استفاده از داسک مراجعه به شعب دفاتر خدماتی بیمه در نزدیکی ساختمان می‌باشد.

مالیات‌های خرید خانه در ترکیه

قبل از خرید ملک، درک وضعیت مالیاتی در ترکیه بسیار مهم است. در مرحله اول، برای هر خرید ملکی به یک شماره مالیاتی احتیاج دارید. شما می‌توانید با درخواست از هر اداره مالیاتی، همراه با کپی گذرنامه خود (ترجمه و تأیید شده توسط دفتر اسناد رسمی)، شماره مالیاتی دریافت کنید.

هنگام خرید ملک یا انتقال سند ملکی در ترکیه مشمول مالیات معاملاتی مانند “حق سند مالکیت”، “مالیات بر ارزش افزوده”، “حق تمبر” و “هزینه‌های اسناد رسمی” می‌شوید. علاوه بر این، داشتن یک ملک در ترکیه به طور خودکار مشمول “مالیات بر املاک و دارایی” می‌شود.

اگر از ملک، درآمد اجاره به دست می‌آورید یا تصمیم به فروش ملک خود دارید، مشمول “مالیات‌ بر درآمد” خواهید شد. هر یک از این مالیات‌ها دارای قوانین خاصی برای محاسبه، پرداخت است.

مالیات بر ارزش افزوده (KDV)

قانون مالیات ترکیه می‌گوید که کلیه معاملات تجاری، صنعتی و حرفه‌ای انجام شده در ترکیه مشمول مالیات بر ارزش افزوده می شوند. به طور معمول، مالیات بر ارزش افزوده 18 درصد است. برای املاک مسکونی کمتر از 150 متر و بالای 150 متر مالیات بر ارزش افزوده به ترتیب برابر با 1 درصد و 18 درصد ارزش ملک متغیر می باشد.

با این حال در شرایط زیر، ملک معاف از مالیات بر ارزش افزوده خواهد بود.

• اگر فروشنده یا مالک هیچ‌گونه فعالیت تجاری در ملک نداشته باشد.
• اگر فروشنده ملک، شرکتی است که در تجارت معاملات املاک و مستغلات فعالیت ندارد و بیش از دو سال است که ملک را در اختیار دارد.
  لازم به ذکر است که در صورت دارا بودن حق مالکیت بیش از 5 سال، این نوع مالیات به صفر می رسد.

مالیات بر حق تمبر

در ترکیه نیز همانند ایران زمانی که به دفاتر رسمی برای انجام فرآیند تغییر مالکیت مراجعه می کنید، باید مبلغی را تحت عنوان حق تمبر بپردازید. این مالیات با نرخ حدود 4.4 درصد از ارزش ملک محاسبه می شود.

مالیات بر دارایی

مالیات سالانه املاک، بین 0.1 تا 0.6 درصد از ارزش ملک می باشد؛ این نرخ با توجه به نوع و موقعیت ملک متفاوت خواهند بود.

برای مثال نرخ مالیات برای املاک مسکونی 0.1 درصد و برای املاک تجاری 0.4 درصد و برای زمین های کشاورزی 0.2 درصد خواهد بود. لازم به ذکر است که این مقدار نیز با توجه به محدوده شهری متفاوت خواهد بود.
نرخ مالیات بر روی ملکی که به ارث رسیده است نیز بین 4 تا 30 درصد ارزش ملک خواهد بود.

مالیات‌ بر درآمد

اگر از ملک، درآمد اجاره به دست می‌آورید یا تصمیم به فروش ملک خود دارید، مشمول مالیات‌ بر درآمد، خواهید شد. نرخ مالیات بر درآمد 15 تا 30 درصد از ارزش ملک خواهد بود.

استعلام بدهی ملک برای انتقال سند ملکی در ترکیه

استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت ‌اسناد و املاک ترکیه در خصوص بدهی ملک، وام، محدودیت قانونی اعمال شده بر ملک توسط دستگاه قضایی و یا غیره از اهمیت بسیاری برخوردار است که باید به این موارد توجه کنید.

همچنین بخوانید: قوانین و محدودیت های خرید ملک در ترکیه برای خارجی ها

با افزایش خرید ملک توسط خارجی‌ها در ترکیه، قبل از انجام هر گونه انتقال سند ملکی در ترکیه، بهتر است اطلاعات کامل در مورد هویت قانونی ملک موردنظر را بررسی کنید تا از هر گونه مشکل احتمالی در روند خرید و فروش جلوگیری کنید.

مدت‌ زمان لازم برای انتقال سند

به ‌طور کلی بعد از اینکه شما به اداره اسناد ملکی یا تاپو مراجعه می‌کنید، حدوداً 3 الی 5 روز کاری طول خواهد کشید تا فرایند انتقال سند به طور کامل انجام شود.

هزینه‌های مربوط به انتقال سند مالکیت در ترکیه

هزینه های سند مالکیت در ترکیه مبلغی است که پس از خرید و فروش پروژه پرداخت می شود و بدون پرداخت این هزینه ها نمی توانید مالکیت املاک را در سند مالکیت منتقل کنید. برای پرداخت هزینه های سند مالکیت مهلتی تا پایان سال داده می‌شود.

هر فردی که داده های نادرست به اداره ثبت اسناد و املاک بدهد و یا کل هزینه سند مالکیت را نپردازد، مجازات مالی بالایی دارد.

فروشنده ملک و خریدار هزینه های سند مالکیت را جدا از یکدیگر می‌پردازند. در معاملات مربوط به خرید و فروش کل هزینه‌ی مربوط به سند تاپو 4 درصد اعمال می‌شود. این کارمزد پرداختی، هزینه ای است که به عنوان 4 درصد قیمت فروش اعلام شده در سند برای کلیه املاک فروخته شده (مسکن، دفتر، زمین، مزرعه و…) محاسبه می‌شود.

امضا سند تاپو و انتقال سند ملک در ترکیه به نام شما

آخرین مرحله از مراحل خرید خانه، امضا طرفین معامله بر پای سند تاپو است.